上海二套房贷利率上调10% 明年下半年或现楼市下跌

本报记者 王海春 上海报道

近日，上海的二手房中介们接到银行通知，自11月1日起第二套房贷款利率将严格按照基准利率上调10%来执行。房产中介表示，现在不论是否为优质客户，都将在二套房的贷款上一视同仁。

“由于之前银行贷款放得太猛，手中信贷指标比较紧张，接下来的房贷发放一定会趋紧。另外，这恐怕是明年银根趋紧的一个信号。”上海市城市经济学会高级研究员顾海波认为，政府部门对是否应大幅度紧缩银根并无把握，所以只能“摸着石头过河”。

二套房利率的上调引起投资者的关注，有研究者认为该举是银行预防房贷风险的一个信号。如果接下来政府采取加息的方式，那么这无疑增加房产投资者的成本，挤压其获利空间。在房产交易量下滑的情况下，房地产人士认为价格有望在明年下半年得到调整。

全面收紧二套房贷

自本月起，上海的二套房贷将全面收紧。

近日上海各房产中介接到各商业银行的通知，各大银行将通过央行个人征信系统等渠道，严格执行银监会的第二套房贷政策的规定。只要确认贷款客户为第二套房贷的，其首付成数即不得少于四成，贷款利率基准也要上浮10%。

虽然6月22日银监会重申要严格执行二套房政策，但各大商业银行在实际操作中一直外紧内松，政策有不同程度的“弹性空间”。记者在采访中了解到，这次银行将全面收紧二套房贷，所谓的弹性操作空间也不存在了。

“以前在利率上还能享受到优惠，有的在二套房首付上甚至还有些商议的空间。但现在完全不一样了，办二套房贷款者很难批下来了，而利率也必须要按基准利上调10%。”信义房产门店的工作人员告诉记者。

上海一家投资公司的研究人员认为，在上海房地产贷款高速增长的背后，风险也在悄然上升。出于防范风险考虑，银行也要在接下来适当收紧房贷。

值得注意的另一个信息是，沪银行的不良贷款率出现反弹。上海银监局日前发布的三季度房地产信贷报告显示，9月末上海房地产不良贷款余额为62.4亿元，较6月末约增加9.2亿元；而不良率也从6月末的0.81%升至0.87%。

“投资客钻了银行二套房贷的空子，不少投资客之前都享受到了二套房利率的优惠政策。”顾海波认为，由于高档房的总价高，该政策将增加他们的炒房成本。基于成本考虑，炒房者会考虑是否继续投资买房。

道邦房产执行董事林荣时认为，现在的房产交易中刚性需求所占比例非常小，而投资、炒房的占据了相当大比例。如果投资客购买需求下降，沪房产成交量可能会下降。

明年下半年或现价格调整

“对刚性需求来说，现在的房价几乎难以承受。”上海一家大型房企的人士这样评价现在的上海房地产市场。

那么，未来走势如何？

有研究者指出，二套房贷利率政策传达出一个信号，即政策可能发生一些微调。“政策不一定会逆转，但从二套房贷的举措中可以看出，政府对地产的态度发生了一些十分微妙的变化，还处在比较犹豫的状态。”华燕置业研究部副经理张怡晴分析。

研究人员指出，去年出台的多项政策是为了刺激楼市，现在看来这些政策的效果非常明显。房地产市场甚至已经有些过热，因此去年出台的鼓励房地产的政策应该会有一些调整。

随着年底优惠税费政策大限将近，买卖双方开始考虑税费调整带来的影响，接下来上海楼市走向面临不确定性。据上海中原地产估算，如果将免除的营业税、个人所得税、契税、印花税等计入房价，将占到整体房价的8%。大华集团市场部人士认为，由于今年的不少政策已经达到效果，因此预计明年鼓励首次置业的政策会延续下去；但二手房交易的税收减免等政策则有终止的可能。

“一手住宅成交量经过前三四个月的下滑，交易量的降幅已达近三成。”上海台庆房产副总经理陈史翎认为，现在房产价格过高是重要原因。从较长时期来看，如果成交量下行的趋势不变，明年下半年有望实现价格的调整。